1. Si vous faites appel à un financement, il est vivement conseiller d’ obtenir un pré-accord (Pre-approval) de prêt auprès de votre établissement financier avant d’entamer vos recherches. Non seulement cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez investir, mais cela fera de vous un acquéreur plus serieux, ce qui vous permettra de négocier un meilleur prix.

2. A New York, il est indispensable de faire appel à un avocat specialisé dans l’immobilier tant les démarches et vérifications administratives sont importantes. Son role est de protéger vos intérêts et de garantir le bon déroulement de la transaction.

3. Il est intéressant de s’adresser à un conseiller fiscal pour pouvoir choisir la structure la mieux adaptée à votre achat. Le régime fiscal est différent pour les résidents et les non-résidents des Etats-Unis, et dépend du type d’achat que vous réalisez (habitat ou investissement). Ainsi, il est préférable de consulter un expert fiscal.

4. Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 à 20 % d’acompte requis, pour les avoir à disposition lors de la signature de la promesse de vente. La meilleure solution est d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis, ou de transférer la somme sur le compte séquestre de votre avocat.

Frais sur achat (Closing Costs)

A titre indicatif, à New York les frais liés à l’achat sont de l’ordre de 1 à 8%. Ces frais comprennent les honoraires d’avocat, les taxes d’enregistrement, les taxes Federales, de l’Etat et de la ville de NY.

Les frais se decomposent comme suit:

En cas d’emprunt, comptez environ 4% du prix d’achat.

Identification du bien

La plupart des biens immobiliers mis en vente sur le marché de New York City sont representés par un agent immobilier. Chaque vendeur signe un mandat d'exclusivité avec un agent et seulement ce dernier a le droit de faire visiter et vendre l'appartement.

De son coté, l'agent immobilier distribue cette exclusivité via une base de données centrale à toutes les agences immobilieres de New York. C'est pourquoi, les acheteurs travaillent avec un agent etant donné qu'il a accès à tous les biens sur Manhattan. De plus, ce service est gratuit pour l'acheteur car son agent est rémunéré par l'agent du vendeur.

Pendant la premiere prise de contact, nous définirons ce que vous recherchez et vous enverrons quelques biens avec photos et plans par email. Cela permettra de définir une première sélection d'appartements que vous pourrez visiter lors de votre venue à New York.

Offre d’achat

Lorsque vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, l’offre initiale d’achat prend forme tout d’abord à travers un accord verbal. Une fois l’offre acceptée (verbalement) par le vendeur ou par son agent, ce dernier demande un récapitulatif écrit des détails de l’offre: prix, calendrier, financement, montant de l’apport personnel, origine des fonds. En cas de financement par un établissement bancaire, il est recommandé de joindre une lettre bancaire de “pré-acceptation”.

Signature du contrat

L’acquéreur choisit un avocat spécialisé dans l'immobilier qui protégera ses intérêts en examinant le contrat rédigé par l'avocat du vendeur, notamment les conditions de rétractation. L’acquéreur signe le contrat qui est envoyé à l’avocat du vendeur accompagné d’un chèque bancaire. Le chèque est libellé à l’ordre d’un compte “Escrow” (Compte séquestre), pour un montant généralement égal à 10% du prix de vente (montant remboursé uniquement dans le cas où l’exécution du contrat est rendue impossible du fait de l’une des conditions suspensives prévues dans le contrat).

La vente est seulement valide et légale quand le vendeur a signé le contrat et a envoyé une copie du contrat signé à l'avocat de l'acheteur. Tant que les deux parties n'ont pas signé le contrat, chaque partie a le droit de se retirer de la vente.

Emprunt

L’acheteur transmet à la banque une copie du contrat d’achat ainsi que l’ensemble des documents requis pour l’ouverture du dossier: détails des revenus et des avoirs financiers (mobiliers et immobiliers). Après avoir examiné le dossier et évalué le bien (“Appraisal”), la banque émet une lettre (“Commitment letter”) par laquelle elle s’engage à accorder un prêt sous plusieurs conditions bien définies.

Dossier Syndic

La demande d'achat de l'appartement doit être adressée au régisseur (“Managing Agent”) accompagnée du dossier de financement (comportant la “Commitment letter”) ainsi que d’un formulaire d’informations générales dûment rempli par l’acheteur. A son tour, après vérification que le dossier est en ordre, la régie l'envoie au Conseil d'Administration de l'immeuble ("Board" - composé de quelques propriétaires). Ce Board se rencontre une fois par mois ou quand c'est nécéssaire. Il s’agit d’une simple formalité, qui peut cependant entraîner des retards dans la procédure d’achat

Transfert du titre

Quand le "Managing Agent" a reçu la réponse d’acceptation du Board, il peut fixer la date du "Closing" (Transfert du Titre de Propriéte) après consultation de toutes les parties intéressées: acquéreur, vendeur, agents, avocats, banques. Il est essentiel pour l’acquéreur d’examiner scrupuleusement le bien avant de procéder au “Closing” car les possibilités d’adresser des réclamations après le transfert du titre de propriété sont très limitées. Habituellement, l’acquéreur et son agent font une dernière inspection du bien la veille du “Closing”.

Nouvelles constructions

Pour les nouvelles constructions, il n’y a pas de ‘board package’/dossier à remplir étant donné que vous achetez directement au promoteur immobilier. Egalement, ces nouveaux immeubles bénéficient d’une exonération de taxes foncières de 10 ans à Manhattan et 15 à 25 ans à Brooklin.